La normativa fiscale sugli affitti brevi in Italia ha subito cambiamenti significativi negli ultimi anni, con l'ultima revisione che ha introdotto l'aliquota al 26% per i redditi derivanti da più di un immobile. Navigare questa materia senza gli strumenti giusti può costare caro — sia in tasse non dovute che in sanzioni per omissioni. Questa guida raccoglie le informazioni essenziali aggiornate al 2026.

Cos'è la cedolare secca e quando si applica

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce IRPEF, addizionale regionale e comunale, imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione. Per gli affitti brevi (contratti di durata non superiore a 30 giorni), l'aliquota della cedolare secca è del 21% per il primo immobile destinato a questa attività.

A partire dal 2024, per chi affitta più di un immobile, l'aliquota sale al 26% a partire dal secondo immobile. Il contribuente può scegliere quale immobile tassare al 21% e quali al 26%. Questa distinzione ha introdotto la necessità di una pianificazione fiscale attenta per i proprietari di patrimoni immobiliari più articolati.

Gli adempimenti principali

• Comunicazione al Comune: obbligo di registrazione come locatore occasionale o struttura ricettiva extra-alberghiera (verifica le regole specifiche del tuo Comune)
• CIN — Codice Identificativo Nazionale: dal settembre 2024 è obbligatorio per ogni unità abitativa destinata agli affitti brevi. La richiesta si effettua tramite il portale del Ministero del Turismo
• Ritenuta d'acconto 21%: se utilizzi un intermediario (Airbnb, Booking.com), questi applicano automaticamente la ritenuta e rilasciano la certificazione a fine anno
• Dichiarazione dei redditi: i redditi da affitto breve vanno dichiarati nel Modello 730 o Redditi PF, quadro B, scegliendo il regime cedolare secca
• Registro degli ospiti: obbligo di comunicare i dati degli ospiti alla Polizia di Stato tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo

Cedolare secca vs IRPEF ordinaria: quale conviene?

La cedolare secca al 21% è vantaggiosa per chi ha un'aliquota marginale IRPEF superiore al 21% — ovvero per chi ha un reddito complessivo imponibile superiore a circa 15.000 euro. Sotto questa soglia, potrebbe in teoria convenire la tassazione ordinaria IRPEF con deduzione del 5% forfettario (che riduce la base imponibile). Tuttavia, i vantaggi amministrativi della cedolare (niente imposta di registro, niente addizionali) la rendono generalmente preferibile per semplicità.

Il nodo IVA e la soglia di imprenditorialità

Un aspetto spesso trascurato: se l'attività di affitto breve assume caratteristiche di imprenditorialità (gestione di più di quattro appartamenti, fornitura di servizi aggiuntivi come colazioni, lavanderia, trasporto), l'Agenzia delle Entrate potrebbe riqualificare l'attività come imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura partita IVA e tassazione ordinaria. La soglia dei quattro immobili non è mai stata formalizzata in una norma specifica, ma è diventata la linea guida interpretativa prevalente nella prassi.

Se gestite più di tre immobili in affitto breve, è fortemente consigliabile un consulto con un commercialista specializzato in fiscalità immobiliare. L'ottimizzazione legale del carico fiscale in questi casi può valere migliaia di euro l'anno.